삼성FN리츠 · [기재정정]투자설명서(집합투자증권)(삼성에프엔위탁관리부동산투자회사주식회사)

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투자설명서(집합투자증권) 6.0 삼성에프엔위탁관리부동산투자회사(주) 정 정 신 고 (보고) 2026년 11월 02일 1. 정정대상 공시서류 : 투자설명서 2. 정정대상 공시서류의 최초제출일 : 2026년 09월 21일 3. 정정사항 [투자설명서 제출 및 정정 내역] 제출일자 문서명 비고 2026년 09월 21일 투자설명서 최초제출 2026년 09월 22일 [정정]투자설명서 1차 발행가액 확정( 파란색 ) 2026년 10월 19일 [정정]투자설명서 사업보고서 제출로 인한 기재정정( 초록색 ) 2026년 11월 02일 [정정]투자설명서 최종 발행가액 확정( 빨간색 ) 항 목 정정요구ㆍ명령관련 여부 정정사유 정 정 전 정 정 후 ※ 금번 투자설명서 정정은 최종 발행가액 확정에 따른 것이며, 금번 정정사항은 굵은 빨간색 으로 기재하였습니다. 본문에 정정된 사항은 공통적으로 요약정보에 반영되었습니다. 표지 아니오 최종 발행가액 확정 (예정) 모집가액 : 5,140 원/주모집(매출) 총액 : 97,660,000,000원 모집가액 : 4,755원/주 모집(매출) 총액 : 90,345,000,000원 투자결정시 유의사항 안내 11. 당사가 위탁 및 사무관리와 관련하여 지급하는 보수와 수수료 아니오 최종 발행가액 확정 (주1) 정정 전 (주1) 정정 후 12. 공모로 조달하는 자금의 사용목적 아니오 최종 발행가액 확정 (주2) 정정 전 (주2) 정정 후 제1부 모집 또는 매출에 관한 사항 3. 모집예정금액 아니오 최종 발행가액 확정 (주3) 정정 전 (주3) 정정 후 4. 모집의 내용 및 절차가. 모집의 내용 아니오 최종 발행가액 확정 (주4) 정정 전 (주4) 정정 후 5. 인수에 관한 사항 아니오 최종 발행가액 확정 (주5) 정정 전 (주5) 정정 후 제2부 집합투자기구에 관한 사항 10. 집합투자기구의 투자위험나. 특수위험(11) 역부채효과 위험 아니오 최종 발행가액 확정 (주6) 정정 전 (주6) 정정 후 10. 집합투자기구의 투자위험다. 기타 투자위험(4) 공모자금 사용의 불확실성에 따른 위험 아니오 최종 발행가액 확정 (주7) 정정 전 (주7) 정정 후 11. 매입, 환매, 전환 기준가. 매입 아니오 최종 발행가액 확정 (주8) 정정 전 (주8) 정정 후 13. 보수 및 수수료에 관한 사항나. 집합투자기구에 부과되는 보수 및 비용(2) 대표주관 수수료 및 인수 수수료 (판매회사 위탁보수) 아니오 최종 발행가액 확정 (주9) 정정 전 (주9) 정정 후 (주1) 정정 전 11. 당사가 위탁 및 사무관리와 관련하여 지급하는 보수와 수수료 (2) 대표주관 수수료 및 인수 수수료 (판매회사 위탁보수)위탁관리부동산투자회사는 주식발행사무를 자본시장과 금융투자업에 관한 법률제12조에 따른 투자매매업, 투자중개업의 인가를 받은 자(판매회사)에 위탁하여야 합니다. 당사는 공동대표주관회사, 공동주관회사에 별도의 판매 위탁보수를 지급하지는 않으며, 하기의 내역으로 주주배정 후 실권주 일반공모 형태의 신주 발행에 따른 대표주관수수료 및 인수수수료가 부과될 예정입니다. [대표주관수수료] 구분 대표주관사 대표주관수수료 비고 공동대표주관회사 삼성증권 주식회사 48,830,000원 모집총액의 0.1% 中 1/2 공동대표주관회사 NH투자증권 주식회사 48,830,000원 모집총액의 0.1% 中 1/2 합 계 97,660,000원 주1) 상기 표의 인수대가는 금번 삼성에프엔위탁관리부동산투자회사㈜ 유상증자 보통주의 주당 1차 발행가액인 5,140원 을 기준으로 산출한 금액이며, 발행가액 확정 시 변동될 수 있습니다. [인수수수료] 구분 인수인 인수의무한도주식수 인수의무한도금액 인수비율 인수수수료 공동대표주관회사 삼성증권 주식회사 8,000,000주 41,120,000,000원 42.10% 287,840,000원 공동대표주관회사 NH투자증권 주식회사 7,000,000주 35,980,000,000원 36.84% 251,860,000원 공동주관회사 KB증권 주식회사 2,000,000주 10,280,000,000원 10.53% 71,960,000원 공동주관회사 한국투자증권 주식회사 2,000,000주 10,280,000,000원 10.53% 71,960,000원 합 계 19,000,000주 97,660,000,000원 100.0% 683,620,000원 주1) 인수수수료: 인수계약에 의거한 기본 인수대가는 모집총액의 0.7%에 해당하는 금액입니다. 주2) 상기 표의 인수대가는 금번 삼성에프엔위탁관리부동산투자회사㈜ 유상증자 보통주의 주당 1차 발행가액인 5,140원 을 기준으로 산출한 금액이며, 발행가액 확정 시 변동될 수 있습니다. (주1) 정정 후 11. 당사가 위탁 및 사무관리와 관련하여 지급하는 보수와 수수료 (2) 대표주관 수수료 및 인수 수수료 (판매회사 위탁보수)위탁관리부동산투자회사는 주식발행사무를 자본시장과 금융투자업에 관한 법률제12조에 따른 투자매매업, 투자중개업의 인가를 받은 자(판매회사)에 위탁하여야 합니다. 당사는 공동대표주관회사, 공동주관회사에 별도의 판매 위탁보수를 지급하지는 않으며, 하기의 내역으로 주주배정 후 실권주 일반공모 형태의 신주 발행에 따른 대표주관수수료 및 인수수수료가 부과될 예정입니다. [대표주관수수료] 구분 대표주관사 대표주관수수료 비고 공동대표주관회사 삼성증권 주식회사 45,172,500원 모집총액의 0.1% 中 1/2 공동대표주관회사 NH투자증권 주식회사 45,172,500원 모집총액의 0.1% 中 1/2 합 계 90,345,000원 주1) 상기 표의 대표주관수수료 는 금번 삼성에프엔위탁관리부동산투자회사㈜ 유상증자 보통주의 주당 확정 발행가액인 4,755원 을 기준으로 산출한 금액입니다. [인수수수료] 구분 인수인 인수의무한도주식수 인수의무한도금액 인수비율 인수수수료 공동대표주관회사 삼성증권 주식회사 8,000,000주 38,040,000,000원 42.10% 266,280,000원 공동대표주관회사 NH투자증권 주식회사 7,000,000주 33,285,000,000원 36.84% 232,995,000원 공동주관회사 KB증권 주식회사 2,000,000주 9,510,000,000원 10.53% 66,570,000원 공동주관회사 한국투자증권 주식회사 2,000,000주 9,510,000,000원 10.53% 66,570,000원 합 계 19,000,000주 90,345,000,000원 100.00% 632,415,000원 주1) 인수수수료: 인수계약에 의거한 기본 인수대가는 모집총액의 0.7%에 해당하는 금액입니다. 주2) 상기 표의 인수대가는 금번 삼성에프엔위탁관리부동산투자회사㈜ 유상증자 보통주의 주당 확정 발행가액인 4,755원 을 기준으로 산출한 금액입니다. (주2) 정정 전 12. 공모로 조달하는 자금의 사용목적당사는 본건 공모 납입이 완료된 후 납입자금 중 발행제비용 및 예비비 등을 제한 금원 전액을 아래와 같이 부채 상환에 사용할 예정입니다. 구분 금액 비고 부채상환 80,000,000,000원 전자단기사채 제2회차 상환 예비비 / 운영자금 17,660,000,000원 대표주관/인수수수료 및 발행제비용, 운용자금 등 계 97,660,000,000원 - 당사는 금번 유상증자 대금으로 기존 발행한 전자단기사채 800억원을 상환할 예정입니다. 한편, 당사는 증권신고서 제출 이후 2026년 9월 28일에 부동산 담보대출을5,200억원(900억원 증액)으로 약정하여 기존 부동산 담보대출 4,300억원 차환(리파이낸싱)과 기존 발행한 전자단기사채 900억원을 대환(상환)할 것입니다. 이에 시점별 예상되는 부채 내역은 하기와 같습니다. [증권신고서 제출일 현재 차입 현황] 부채 구분 차주 / 발행사 대주 / 인수기관 실행일 만기일 연이자율(%) 금액 비고 부동산 담보대출 삼성FN리츠 중소기업은행, 삼성화재해상보험, 삼성생명 2024-09-24 2026-09-24(주1) CD(91일)+1.10% 4,300억원 2026년 9월 28일 차환(리파이낸싱) 예정 무보증 회사채(공모) 삼성FN리츠 KB증권, 한국투자증권 2026-03-16 2027-09-13 3.971 900억원 - 무보증 회사채(공모) 삼성FN리츠 NH투자증권, 삼성증권 2026-03-16 2028-03-16 4.239 1,100억원 - 전자단기사채 삼성FN리츠 NH투자증권, KB증권, 하나증권, 한국투자증권 2026-08-13 2026-09-28 4.10 900억원 2026년 9월 28일 부동산 담보대출 900억 증액하여 대환(상환) 예정 전자단기사채 삼성FN리츠 NH투자증권, KB증권, 하나증권, 한국투자증권, 한양증권 2026-08-13 2026-11-12 4.30 800억원 금번 유상증자를 통해 조달한 자금으로 상환 예정 합계 - - - 8,000억원 주1) 기존 담보대출 차입기간은 차입일로부터 24개월로 만기(상환)일이 2026년 9월 24일이나, 만기(상환)일이 영업일이 아닌 경우에는 그 지급은 그 이후 도래하는 최초의 영업일에 하기로 함. 이에 2026년 9월 24일은 비영업일로 그 이후 도래하는 최초 영업일은 2026년 9월 28일로 이자적용기간 최종일로 함(자료 : 당사 제시) [유상증자 후 차입 현황] 부채 구분 차주 / 발행사 대주 / 인수기관 실행일 만기일 연이자율(%) 금액 비고 부동산 담보대출 삼성FN리츠 중소기업은행, 국민은행, 농협은행, 하나은행 2026-09-28 2028-09-28 CD(91일)+1.10% 5,200억원 2026년 9월 28일 기존 담보대출 4,300억 차환(리파이낸싱) 및 900억 전단채 대환(상환) 예정 무보증 회사채(공모) 삼성FN리츠 KB증권, 한국투자증권 2026-03-16 2027-09-13 3.971 900억원 - 무보증 회사채(공모) 삼성FN리츠 NH투자증권, 삼성증권 2026-03-16 2028-03-16 4.239 1,100억원 - 합계 - - - 7,200억원 주1) 기존 담보대출 차입기간은 차입일로부터 24개월로 만기(상환)일이 2026년 9월 24일이나, 만기(상환)일이 영업일이 아닌 경우에는 그 지급은 그 이후 도래하는 최초의 영업일에 하기로 함. 이에 2026년 9월 24일은 비영업일로 그 이후 도래하는 최초 영업일은 2026년 9월 28일로 이자적용기간 최종일로 함(자료 : 당사 제시) 상기 유상증자 이후 예상 부채 세부 현황은 최종 확정 발행가에 따른 실제 납입금액에 따라 변동될 수 있으며, 이에 따라 기타 차입금 일부의 조기 상환 규모도 조정될 수 있습니다. 한편, 금번 주주배정 후 실권주 일반공모 방식의 유상증자 완료 시 당사의 부채비율 및 차입금의존도는 유의미하게 개선될 것으로 추정됩니다. 각 자금조달 완료를 전제로 한 재무지표 개선 효과는 아래 표와 같습니다. [유상증자 전/후 추정 재무지표] (단위 : 백만원) 구분 유상증자 전 에이원타워편입 유상증자변동분 유상증자 후 자산총계 1,068,767 1,231,767 17,660 1,249,427 - 현금및현금성자산 15,865 15,865 17,660 33,525 - 투자부동산 1,045,626 1,208,626 - 1,208,626 - 기타 자산 7,276 7,276 - 7,276 부채총계 670,517 840,517 (80,000) 760,517 - 총차입금 629,326 799,326 (80,000) 719,326 - 기타 부채 41,191 41,191 - 41,191 자본총계 398,250 391,250 97,660 488,910 부채비율 168.4% 214.8% - 155.6% 총차입금의존도 58.9% 64.9% - 57.6% (자료 : 당사 제시) 주1) 상기 추정치는 1차 발행가액 기준 약 977억원 조달분을 가정하여 운영 및 기타자금(177억원)은 현금성자산 으로 보유, 채무상환자금(800억원)을 단순 반영한 수치입니다. 주2) 상기 유상증자 전 금액은 제15기 사업보고서(2026년 7월말) 기준 개별재무상태표상 금액이며, 유상증자 후 금액은 회계처리 등 기타 변수의 변동이 없다는 가정 하에 산출한 추정치입니다. 주3) 부채비율은 부채총계를 자본총계로 나눈 비율이며, 총차입금의존도는 총차입금을 자산총계로 나눈 비율입니다. (주2) 정정 후 12. 공모로 조달하는 자금의 사용목적당사는 본건 공모 납입이 완료된 후 납입자금 중 발행제비용